책정리 - 권리분석
## 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?
1. 경매절차 : 6개월걸림
1. 법원의 경매개시결정 및 매각 준비
1. 대법원 법원경매정보 - https://www.courtauction.go.kr/
- 등기열람
- 건출물대장 열람
- 부동산 실거래가
- 매각물건명세서
- 최선순위 설정 일자
- 현황조사
- 임차인 권리신고
- 낙찰자 인수권 : 선순위 전세권, 담보가등기, 가압류, 가처분
- 비고 : 유치권, 법정지상권 등 등기부 미기재사항, 재매각 등 특별매각조건
2. 유료 경매
- 굿옥션
- 지지옥션
- 탱크옥션
- 부동산태인/다음 - https://auction.realestate.daum.net/v15/
- 지분경매, 도로인접 등 물건 세부 내용 안내해줌 (네이버 경매보다 좋음)
2. 배당요구 종기 결정 및 신청
3. 매각기일(경매일)
4. 매각허가결정 및 확정(낙찰후 1주일내)
5. 잔금 납부와 소유권이전등기
6. 배당
2. 온라인 조사
1. 권리분석
1. 말소기준권리 / 매각으로 소멸되는 안전한 권리
- 근저당권
- 가압류
- 경매기입등기 : 경매로 인해 압류효과 발생
- 전세권 : 전세권자의 배당요구/경매신청(경매신청자 = 전세권자 )
- 담보가등기 : 채권자가 돈을 얻기 위해 신청한 등기
2. 매각되지 않고 인수되는 권리
- 배당 요구하지 않은 선순위 전세권
- 가처분
- 유치권등기 : 유치권 신고
- 법정지상권
3. 임차인 권리분석
- 대항력 : 대항력발생일(전입신고+1) < 말소기준권리
- 선순위 우선변제권(인수없음) : 확정일자 < 말소기준권리
- 소액보증금 : 대항력있음 & 배당종기일내 배당요구 & 소액보증금 범위내
- 임차인입장
- 대항력 있음, 우선변제권 선순위 : 경매낙찰금으로 보상받음
- 대항력 없음, 우선변제권 선순위 : 우선변제권 선순위는 대항력있을 때만 생김.
- 대항력 있음, 우선변제권 후순위 : 낙찰자가 낙찰금 외 따로 보상함
- 대항력 없음, 우선변제권 후순위 : 보상 거의 못 받음
- 낙찰자 입장
- 대항력있고, 우선변제권 선순위 : best
- 대항력없고, 우선변제권 후순위 : good
- 대항력있고, 우선변제권 후순위 : worst / avoid it !
2. 환경 조사
1. 지도 조사
1. 주변환경 및 편의시설 조사
2. 해당물건의 위치파악 : 남향, 몇동, 도로 옆, 시야, 조망권
3. 주요시설과의 거리측정
4. 거리뷰로 지역특성 및 분위기 파악하기
2. 시세/실거래가
1. 유사 물건의 낙찰 이력
2. 국토교통부의 실거래가
3. 단지,학군 - 온라인 커뮤니티, 블로그 정보
3. 좋은 매물 찾는 꿀팁
1. 역발상 물건
1. 저층이나 탑층 : 주차장과 멀어서 경적소리가 안들리게
2. 대형 : 상대적으로 주변에 같은 단지에 대형이 많으면 대형이 아님
3. 초소형 : 초소형(원룸)이어도 수영장/극장 등 종합편의시설 있으면 극호임.
4. 거래 사례가 없는 물건 : 희소한 가치가 있는 매물이라고 생각하라.
2. 경매개시일이 오래전인 신건
3. 여러물건이 여러개 나오는 개별매각 물건
4. 건물 사진을 보고 특이점을 찾아라
1. 복층, 물건은 하나인데 사실 집이 2채인 물건
5. 필로티가 있어서 2층같은 1층 물건
6. 공매 낙찰받고 잔금납부 빨리하면, 경매보다 더 싸게 살수 있다
3. 오프라인 조사
1. 동네 한바퀴돌기
2. 중개소 3곳이상 방문하기
-> 질문리스트
1. 현재 최저 매물 가격이 얼마인가요?
2. 급매물 다음 물건은 얼마인가요?
3. 비슷한 조건의 물건은 무엇이고, 현재가격은 얼마인가요?
- 수요자 입장에서 경쟁대상이 되는 매물의 가격조사 필수
4. 저층과 탑층은 얼마에 거래가 되나요?
- 저층가격이 많이 낮으면 중간층 선호자도 수요자가 될 수 있음
5. 그 물건이 매도가 잘 안되는 이유가 있나요?
- 주변 문양물랑, 자체 하자, 가격, 부동산 분위기
3. 체납관리비 알아보기 : 관리사무소에 물어보기
1. 연체기간
2. 공용부분 금액
3. 연체이자
4. 비용
1. 취득세
2. 법무사수수료 : 50~100
- 필요경비에 포함됨
3. 중개수수료 : 중개보수요율 (0.4%미만)
4. 금융거래비용
5. 명도비 : 빌라 50, 아파트 1억당 최대 100만원
6. 체납관리비 : 공용부분만(체납비의 60%)
7. 수리비 : 셀프수리 평당 50, 업체 평당 70
8. (양도소득세) 양도소득세 계산 방법
1. 양도차익 = 양도 금액 - 매입 금액 - 필요경비
2. 과제표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본 공제
3. 양도소득세 = 과세표준 * 세율
5. 입찰당일
1. 입찰당일 변경/취하 여부 확인하기
2. 신분증, 도장, 입장보증금(수표)
3. 입찰표작성하기, 입찰보증금 봉투, 입찰봉투 제출 -> 영수증
4. 입찰가격 수정불가. 숫자 앞자리 주의, 개별매각사건은 물건번호 필수,
6. 소유권 이전 절차
1. 낙찰
2. 매각허가결정 : 1주일
3. 항고기간 : 1주일
4. 잔금납부 : 한달
- 잔금대출액 : MIN(감정가의 70%, KB시세의 40~70%, 낙찰가의 80%)
- 정확한 대출가능금액은 여러 조건 말해줘야 함(***대출상담사 비교하라**)
- 물건의 지역, 가격, 채무자의 조건에 따라 다름
- 매각물건의 종류(사건번호), 감정가와 예상 입찰가, 소득/부채/보유자산 현황,
- 원하는 대출금액
- https://socialnews-pick.net/%EA%B8%88%EC%9C%B5%EC%A0%95%EB%B3%B4/%EA%B2%BD%EB%9D%BD%EC%9E%94%EA%B8%88%EB%8C%80%EC%B6%9C-%EC%A1%B0%EA%B1%B4/
- 기타 알면 좋은 것
- 총부채 상환비율에 따른 대출규제 & 조정대상지역 대출비율 참고
- 공부할 용어 : DSR, DTI, LTV
- 아파트 및 주거시설을 낙찰 받아 경락잔금대출을 받을 경우 LTV·DTI가 똑같이 적용됩니다. 따라서 경매로 부동산을 살 때 경락잔금대출을 받아서 잔금을 납부하고자 한다면 미리 주거래은행 등을 통해 입찰하려는 부동산의 대출 가능액과 이자율 등을 확인해야 합니다. 특히 경매 부동산의 경우 유치권, 법정지상권, 예고등기 등 특수권리가 인수되는 경우 금융사에서 대출 자체를 거부하는 경우가 부지기수입니다. 그러므로 낙찰자가 인수하는 특수권리가 있는 부동산에 대해서는 입찰에 좀 더 신중해야 하며 잔금미납으로 낙찰의 기회를 날리지 않도록 대출 가능액에 대한 조사를 꼼꼼히 할 필요가 있습니다.
- 최우선변제금액을 제하고 대출해줌(방공제)
- MCI, MCG같은 보증보험에 가능하면 방공제 없이 최대 대출 가능(단, 횟수제한 있음)
- 잔급납부시, 법무사에게 "잔금, 등기에 필요한 세금, 수수료" 전달
- 법무비
5. 배당기일 : 한달
7. 명도하기
1. 점유자의 저항감을 최소화하라
1. 메모 남기기
"낙찰자 대리인입니다. 낙찰 후 절차와 관련하여 의논할 사항이 있어 방문했습니다. 연락 주시기 바랍니다. 010-5000-5555"
2. 첫 대면하기
"낙찰 후 절체와 완련해서 의논할 것이 있어서 방문했습니다."
"항고하실 수 있지만, 특수물건이 아닌 일반물건에서 특별한 사유없이는 항고가 받아들여지지 않습니다. 항고한다고 해도 공탁금을 걸어야 하고, 항고가 기각되면 공탁금은 전부 몰수당합니다. 단순히 항고하면 취소되겠지라는 잘못된 정보로 더 큰 손해가 생기는 것을 방지하고자 왔습니다."
"흔히들 잘못 알고 있는 것이 있습니다. 경매후 낙찰자에게 이사비를 받을 수 있따고 생각하는 것인데요. 예전과 달리 민사 집행법이 변경되면서 낙찰자가 인도명령을 신청해 인용되면 바로 강제집행을 할 수 있고, 점유자에게 점유기간에 따른 부당이득금(월세)을 청구할 수 있습니다. 따라서 낙찰자는 이사비를 지급할 의무도 이유도 없습니다. "
"낙찰자와 점유자 간의 원만한 합의를 위해서 점유자가 이사할 곳을 미리 정할 수 있도록 낙찰자의 소유권 이전 등기하기 전에 미리 방문해서 알려드립니다. 그러면 낙찰자는 경매대출 이자비용과 다른 데 투자할 수 있는 시간을 벌었기 때문에 이사비를 챙겨드리는 것이 관행입니다. 원만하게 합의하면 모두에게 좋은 일이기 때문에 일찍 왔습니다. "
2. 이사비 협상
1. 일단 상대방의 의견을 끝까지 듣자.
2. 회사 방침상 이사비는 50만원으로 한정되어 있음을 공지하고, 돌아가서 점유자님 의견을 전달하고 협상해보겠습니다라고 말하자.
3. 떠나기 전 "마지막에" 점유자 유의사항 문서주자.
4. 최후의 보루 : 내용증명 우편으로 보내기.
3. 명도 마무리
"의뢰인에게 특별히 부탁드렸습니다. 잔금 납부전에 집을 비워주시면 100만원을 드리기로 이야기되었습니다."
"네, 공과금 납부 영수증 등 챙겨주시면 이삿날 뵙겠습니다."
4. 잔금납부전까지 이사를 하지 않는다면, 잔금납부할때 인도명령 신청하라.
- 대항력없고, 변제권 후순윈 일때만 가능함
- 법무사한테 잔금납부+소유권이전등기+인도명령 신청하기
- 인도명령 신청후 4주안에 강제집행됨(1달치 이자발생)
8. [매도] 집은 2월안에 팔아라.
1. 빈집으로 만들거나 부동산중개소한테 사정해서 다른 집 보여달라고 요청한다
2. 집의 첫인상을 깨끗하게 만들기 위해 청소/수리하라
3. 소형일수록 인테리어를 새로 하라.
4. 중개소 여러군데에 부탁하라. 단골 중개소는 2군데 이하로만!
5. 직거래 앱에 매물 등록하기
6. 블로그/맘카페에 게시하기
7. 부동산 정책의 흐름을 놓지마라.
8. 절세의 기술
1. 공동명의
2. 일시적 1세대 2주택 비과세 전략
3. 양도시기 조절 : 3주택, 2주택, 1주택일 때의 세율을 잘 사용하면 절대적인 세금액을 줄일 수 있다.
4. 임대사업자 등록