책정리 - 싱글맘 경매 투자

## 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기

1. 필요 서류

   1. 명도합의서 
   2. 내용증명(명도촉구서)
   3. 매각결정취소동의서(*공매)
   4. 권리분석
      1. 등기부등본 : 접수날짜 순으로 갑구,을구 나열하기
      2. 말소기준권리 찾기 : (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 경매기입등기
         1. 소유자가 아닌 세입자가 사는 경우, 전입날짜 기입하기
            1. 전입일자, 확정일자가 모두 말소기준권리보다 빠르고, 배당기일 내에 배당신청하면 우선변제권때문에 인수할 부분 없음
            2. 전입일자가 말소권리보다 뒤에 있다면, 인수할 부분 없음 
         2. 대항력 찾기 : 말소기준권리보다 앞서 임대차 계약, 주택인도, 주민등록 전입을 한 사람
            1. 단, 전입한 다음날 오전0시부터 대항력이 생김.
         3. 우선변제권의 조건 확인하기ㄴ
            1. 대항력 갖춤
            2. 임대차계약서에 확정일자있음 -> (주택)해당 주민센터, (상가)관할 세무서
            3. 배당요구종기일 이내에 배당요구신청함
            4. 배당요구종기일까지 전입 및 점유(존속요건)을 유지함.
         4. 최우선변제권의 조건 확인하기
            1. 경매기입등기 이전에 대항력 갖춤
            2. 보증금이 소액보증금에 속함
               1. http://www.iros.go.kr/pos1/jsp/les/PLESSrchMapJ.jsp
            3. 배당요구종기일 이내에 배당요구신청함
            4. 배당요구종기일까지 대항요건 유지함(확정일자 필요없음)

2. 물건 검색

   - 명도받지 않고, 강제로 들어가면 불법침입이다. 

   1. 서울 2030 개발계획과 연관된 지역에서 찾기

      1. 인천 - 계양구, 부평구, 서구
      2. 경기 - 광명, 부천, 고양(일산)
      3. 서울 - 구로, 마곡,

   2. 시세보다 싼 물건 찾기

      - 핵심: 감정가가 아닌 시세보다 싸게 사는 것

      - 참고 : 채권회수목적으로 인해 감정평가액은 시세보다 조금 높게 책정됨.
      - 시세파악법
        - 아실 
        - 호갱노노
        - 네이버 부동산 : 지역 검색 > "거래유형+평형별" 확인 
        - 굿옷션 > 시세/실거래가 > "거래유형 + 평형" 선택

      1. 매각기일과 경매개시일이 1년 이상 차이 나는 신규 물건을 찾자
      2. 1~2회 유찰된 물건을 찾자 

   3. 매매가 대비 전세가가 높은 지역의 물건 찾기

      - 전세가율이 높은 것은 수요가 공급보다 많다는 뜻이다.
      - 내 물건이 빠르게 그리고 높은 가격에 팔릴 가능성이 높다.

   4. 쉬운 물건찾기

      1. 특수 물건 제외하기 : 유치권, 법정지상권, 지분, 대지권미등기

3. 부동산 세금 

   1. 취득세
      [취득세/양도소득세 총정리] https://blog.naver.com/hanriverrich/222222971116
      1. 유상(매매)·원시취득(신축, 재개발, 재건축 등)과 무상취득(상속, 증여 등)의 취득세 과세표준 변경이라고 볼 수 있습니다.
         - 1주택 미만 : 1~3%
         - 2주택 : 8%
         - 3주택 : 12%
   2. 보유세
   3. 양도소득세 : 1년이내 단기매매면 50%로 생각하라.
      1. 소득세율표 
         https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711
         - 1년미만 보유 70%, 2년미만 보유 60%, 
         - 2년이상 보유시,  
           - 1주택 : 40% (기본세율)
           - 2주택 : 60% (기본세율+20%)
           - 3주택 : 70% (기본세율+30%)
      2. 조정대상지역 : 읍면리 아니면 전부 조정대상지역임.
         https://www.law.go.kr/%ED%96%89%EC%A0%95%EA%B7%9C%EC%B9%99/%EC%A1%B0%EC%A0%95%EB%8C%80%EC%83%81%EC%A7%80%EC%97%AD%EC%A7%80%EC%A0%95
   4. 필요경비 인정 항목

4. 임장(현장조사) 준비물

   - 필수 확인 : 우편함에 고지서가 쌓여있지 않아야 함*

   1. 경매정보지 복사본
   2. 스마트폰 - 사진촬영, 녹음
   3. 등기부등본/ 매각명세서/ 감정평가서 
   4. 현장조사서 : 물건조사, 주변조사, 세시조사, 기타 특이사항 
      1. 학교, 마트, 문화공간(영화), 교통, 조망권, 주차장, 평형, 세대수, 혐오시설, 소음
   5. 중개사무소 4~5곳 목록

5. 경락대출

   1. 고정금리 : 이자비용
   2. 근저당설정비 : 요구하는 곳은 만나지 말라.
   3. 중도상환수수료 : 중도상환시, 최고 얼마의 비용이 발생하는지 계산하라.
      1. 시세차익 계획시, 고금리여도 중도상환이 없는 대출상품이 나음
   4. 강제 보험 가입 : 만나지 말라
   5. 강제 적금 : 해약가능한 약정기간이 있는지 확인해보기
   6. 나의 부채와 신용도 관리하가

6. 명도 대화법

   1. 잔금 납부 : 잔금납부시, 그 다음날부터 불법점거자가 되십니다. 이를 방지하고자 잔금을 납부하지 않고 먼저 방문하여 이사가능하신 날짜를 확인받고 잔금납부 시기를 결정하려고 합니다. 만약 계속해서 점유하고 싶으시면 임대차계약서를 갱신하셔야 합니다. 
   2. 이사비 요구 : 법적으로 매수자는 낙찰 당시에 모든 법적 금액을 지불했습니다. 대한민국의 정 문화때문에 이사비를 지급하는 관례가 있을 뿐, 법적 의무사항이 아닙니다. 과거에 이사비때문에 감정만 상하고 강제집행당하시는 분을 보았습니다. 혹시나 직접 확인하고 싶으시면 법무사에게 문의전화넣으시면 됩니다. 
   3. 강제거주 : 강제집행시 1달이면 쫓겨나십니다. 강제 거주하시면 소유권 이전일로부터 월세를 받을 권리가 생겨서 소유자가 부당이득청구를 법원에 소송걸면 소송비용과 밀린 월세까지 지불하셔야 합니다. 법대로 하면 오히려 손해를 보십니다. 
   4. 이사전 배당요구 및 거주요구 : 배당기일에 보증금을 받으시려면, 명도확인서와 낙찰자의 인감증명서가 필요합니다. 명도확인서는 이사나갔다는 확인서이기 때문에 이사 전에는 드릴 수가 없습니다. 부득이하게 이사할 집을 못 찾으셨다면, 깔세/월세로라도 계약을 체결하시고 월세를 지급하셔야 합니다. 신중히 생각해주세요. 과거에 배당을 빨리 받고 싶어서 가짜 명도확인서를 발급했다가 명도소송이 발생했던 사례가 있습니다. 더 이상 그런 일이 발생하지 못하게 막고 있습니다. 
   5. 미리 돈 요구 : 규정상 모든 짐이 빠지고, 공과금 납부 확인까지 한 뒤에 이사 당일에 지급할 수 있습니다.

7. 리모델링

   1. 철거 : 화장실, 싱크대 공사 시 우선 철거
   2. 방수 : 외부에서 시작하여 내부 공사로
   3. 페인트 : 실내 - 수성페인트 마감, 베란다 - 무늬코트 마감 
   4. 타일공사 (화장실, 베란다) : 화장실이 UBR이면 견적올라감 
   5. 몰딩 : 평몰딩(저가), 인테리어몰딩(고가)
   6. 싱크대,신발장 : LPM - 일반적, 임대용 추천 , UV하이그로시 - 매매용 추천
   7. 도배 : 합지(저가), 실크(고가)
   8. 장판 : 방 턱 제거, 거실 걸레받이 추천
   9. 입주청소 : 직접 OR 청소업체 : 심한 찌든 때, 오래된 집 추천 ( 전용 평당 1만원 )

8. 수익률 계산

   1. 낙찰가 
      1. 경락잔금대출
      2. 잔금
   2. 취득세 및 법무사비
   3. 중개비
   4. 미납관리비(공용)
   5. 대출이자 (및 중도상환수수료)
   6. 수리비
   7. 임대시, 
      1. 임대보증금
      2. 임대료
      3. 월 대출이자