책정리 - 청년백수 부동산 경매 50억

저자의 특징 : 대중과 반대로 투자하는 유형으로 투자 심리가 적은 곳을 가서 낮은 경쟁률 속 높은 수익을 달성하기 쉬운 전략을 주로 사용한다. 물건의 법적 문제나 질적 상태에 문제가 있는 것이 아니고 단순히 "가격"에만 문제가 있는 것이라면 그에 맞는 전략수립이 가능하기 때문이다. 그래서 아파트 낙찰을 받는 그의 전략은 아래와 같다. 싸게 사서 적당히 높게 팔아라! 책을 읽을수록 느끼는 것은 "수익실현 방법이 분명한" 또는 "매도하기 쉬운" 거래를 하라는 점이다.

• 정확한 시세를 파악한다. 시세의 이유도 알아내기(환기가 잘되는 판상형, 동간거리가 일조권에 영향미침)
• 대형평형을 공략하라.
• 로얄층보다 저층이나 꼭대기층을 공략하라.
• 고분양가 논란(일산,파주,남양주 등 신도시)이 있던 곳의 거품이 빠진 곳을 찾아라.
• 꾸준히 입찰하라. 생각지도 못한 낮은 가격에 낙찰받을 수 있다.
• 아파트는 공통투자하면 낙찰가능성이 높다.(서로 다른 법원 동시에 가기)
• 절대로 문서없이 사람을 믿지마라. 큰일난다. 수익을 낼 수 있는 다양한 방법을 알아놓아야 상황별 대처가 가능하다. 저자는 집을 팔기 싫어하는 할아버지(임차인)에게 비밀로 하고 이혼한 며느리(소유인)과 이야기 나눈 뒤, 매각취하동의서 수법을 통해 이익을 보고 나왔다.

상가투자의 귀재 : 저자는 기본적으로 현장파고 성격이 외향적이다. 그래서 직접 물어보고 경험하면서 정보를 얻는 타입이라 경매에 매우 적합한 성격이다.

• 상가는 임차인의 매출을 파악한 후 입찰하라.
• 지역 전체 상권이 살아있는지 체크한다. 공실률이 높고 유동인구가 없는 곳을 제외하라.
• 프랜차이즈 업종인지 확인하다. 프랜차이즈는 영업을 유지할 확률이 높기 때문이다.
• 상가 관리비와 연체 여부를 확인하라. 공실시 이자비용과 관리비가 엄청 커질 수 있다.
• 해당 건물의 공실과 주변 공실률을 알아본다. 주변 공실율이 높다면, 현재의 임차인은 다른 곳으로 이동할 수 있다. 기존 임차인의 재계약 여부를 확인하라.
• 바닥 권리금이 어느 정도인지 알아본다. 바닥권리금음 상권과 입지에 대한 권리금이다. 임차인에게 있는 권리금을 파악하라.
• 보증금과 임대료를 파악하라. 최소 3곳이상의 중개소를 찾아다녀야 진짜 가격을 알 수 있다.
• 내부 인테리어의 수준이 어느 정도인지 알아본다. 인테리어를 했으면 재계약할 확률이 높다.
• 상가 주변 세대에 관해 조사한다. 사람들의 이동경로와 배후단지를 알아보자.
• 상가안에 내가 원하는 점포가 못 들어갈 수도 있다. 영업가능한 업종이 제한되었는지 확인하라.
• 영업허가증은 돈 주고도 못 산다. 그렇다고 무리하게 이사비나 권리금을 요구하는 곳이 있을 수 있으니 조심하라.
• 상가도 전세, 전월세, 전전세가 가능하기에 관계가 복잡할 수 있고, 강제집행까지 가는 경우가 오히려 더 빈번하다고 볼 수 있다. 모든 상황에 대한 법적 대처방안을 준비해놓고 행동하라.

상가 낙찰 잘 받는 방법

• 남들이 꺼려하는 업종을 공략하라. 대부분 병원과 학원을 원함. 유흥업소나 오락실은 싫어한다.
• 공실을 공략하라. 공실의 진짜 원인을 찾아라.
• 고층 프랜차이즈를 공략하라. 1,2층 커피샵과 패스트푸드점을 선호하지만, 고층의 병원,학원도 좋다. 저층보다 수익률이 높다.
• 항아리 상권을 공략하라. 역세권이 좋지만, 경쟁이 치열하다. 수요가 항상 공급을 초과하는 항아리 상권이 역세권만큼 좋다.
• 매매차익인지 임대수익인지 방향을 정하라.

근린 상가의 장점

• 임차인이 선호하는 편으로 대단지 주변에 만들어져서 유동인구가 많다.
• 레버리지를 최대한 활용할 수 있다.
• 프랜차이즈가 입정할 확률이 높다.

단독 주택 낙찰 받는 법

• 반듯한 토지를 공략하라. 단독주택은 재건축이 가능하고, 수익형 부동산으로 전환할 수 있다. 그러려면 땅 모양이 반듯해야 한다. 한 곳으로 치우치거나 귀퉁이가 많은 경우, 좋지 않음
• 임차인을 무난하게 들일 수 있는 주택을 공략하라.
• NPL을 공략하라. 주거용이 과열일 때는 NPL을 적극활용하라. 채권회사에서 아파트, 빌라는 많이 매수하는데 단독주택은 매수를 잘 하지 않음.
• 낙찰후 모습을 상상하며 입찰하라. 경매물건은 대부분 관리가 안된다. 저렴하게 낙찰 받아서 내가 원하는 대로 리모델링하라.

NPL을 활용하여 낙찰받는 법

• 평소 AMC와 친분쌓고 그들을 도와주어라.
• 투자금을 최소한으로 줄이라.
• NPL로 거래되지 않는 곳을 공략하라.
• NPL 매입후, 경매에 참여했던 입찰자에게 매도하라. - NPL을 구매하고 경매가서 최고금액으로 낙찰받으면 양도소득세 내지 않으면서 수익낼 수 있다!

아파트형 공장 낙찰 받는 법

• 교통이 편리한 곳에 위치해야 매도가 잘 된다.
• 매수자들이 선호하는 지하철 노션을 공략하라. 구디, 가디, 독산 등등.
• 기존에 영업한 업종을 파악하라. 제조업을 해서 집기나 기계가 엄청 고가이면, 이사비용이 엄청날 수 있으니 주의하자.
• 상가는..관리비 체크가 필수다.
• 소유자가 튀는 경우, 점유자와 협상하기 위해 현황조사서와 임대차계약서 및 인도명령(강제집행) 준비 모두 해놓아라.

유치권 경매 체크리스트

• 유치권 조건에 부합하는 물건은 30%뿐이다. 따라서 유치권은 증거싸움이다.
• 선순위 임차인과 유치권자는 임장가서 확실한 증거를 찾아내기만 하면 끝난다.
• 남들보다 일찍 조사에 나서야 한다.
• 판례를 보면서 경매를 공부하라.
• 부동산 영역에서도 잘하는 하나의 주특기를 찾아내라.