책정리 - 상가투자 비밀노트

이 책은 사서 봐야 한다. 알짜배기 정보가 엄청 많고 디테일해서 한번에 바로 이해하기 어려울 뿐 만아니라 참고서적처럼 투자경험상 꺼내보아야 할 내용이 많다. 상가투자가 장점만 있는 것이 아님을 꾸준히 주지시켜주면서 분석적인 사고방식을 정리해놓으심. 성공하신 분들 보면 다들 경험과 시장조사를 통해 데이터를 모아서 자기만의 노하우를 완성했다. 이 모든 것을 문서화하고 도구화 해놓은 사람이 있다면 회사를 하나 차릴 수 있을 것 같다.

핵심 메세지 : "좋은 상가는 수요와 공급의 법칙에 의해 결정되기 때문에 상권분석이 가장 중요하다 "

그밖의 알짜배기 조언들

• 3층 이상의 고층에서 수익률이 더 크다. 투자금이 적게 들기 때문이다. 주변 시세보다 저렴하게 사라. 경공매를 통해 학습하라.
• 목표금액을 설정하라.
• 부동산 소식을 주제별, 지역별로 분류해서 모으라.
• 지역을 선정해 매주 임장하라. 지역에 대한 예습하고 보고서를 만들어 상권분석하고 임장을 통해 확인하라.
• 카페, 학원, 서적을 통해 다양하게 공부하며 식견을 넓히라.
• 고수를 만나라.

손해보지 않기 위한 조언

• 건축물대장의 용도에 맞지 않는 사용은 벌금대상이다.
• 급매에는 다 이유가 있다.
• 상권은 변한다.

[매매 종류1]분양상가에서 좋은 매물 찾는 법

• 여러 분양사무실을 방문해 평당 분양가 조사하기
• 인근의 분양후 1~2년 지난 상가의 임대가, 매매가를 분석하라. 비슷한 입지의 분양가의 차이를 만드는 원인 분석하기
• 과장된 설명에 속지마라. 분양률, 임대율, 상가위치, 상가분양가, 할인율을 따져라
• 선임대계약서나 입정의향서는 파기가능한거다.
• 1층 상가도 망할 수 있다.
• 전문쇼핑몰, 테마몰은 동대문만 가능하다.

[매매 종류2]일반상가 매매 잘하는 법

• 구체적인 자금 계획을 세워라. 매매가의 40~60% 대출금액이면 감정가의 50%대출이 가능하다.
• 임차인 문제가 없는 지 살펴라. 높은 관리비는 임차인이 싫어하는 요인이다.
• 상권의 변화를 파악하라. 극장이전은 굉장히 큰 요인이다.

[매매 종류3]경공매 잘하는 법

• 신탁공매 : 소유자가 신탁사에 소유권 이전후 부동산 개발관리중 파산하여 공개매각하는 경우. 주의할 것은 유치권 및 임차인 등 등기상 권리를 인수해야 하는 단점이 있다.

[상가 종류1] 단지내 상가

• 배후세대가 최소 500세대 이상
• 상가 연면적이 배후세대의 수에 적합해야
• 30-40대 비율이 높은 25-30 중소형 평형의 단지 노려야
• 아파트 주출입구와 외부도로를 낀 곳의 상가(길거리형 추천)를 노려야
• 분양방식(공공임대, 공공분양, 일반임대, 일반분양)에 따라 임대료차이 난다
• (건축물대장상 용도 확인하기)

[상가 종류2] 근린 상가

• 도보 10분 거리 내 배후세대가 1000세대 이상
• 10-30대 이용율이 높은 곳
• 유명 프랜차이즈 업종이 포진된 곳
• 주변 대형쇼핑몰 피하기
• 버스정류장, 건널목, 퇴근 동선상의 입지
• 교통이 편리한 곳
• 주차장 시설이 편리한 곳

[상가 종류3] 지식산업센터,아파트형 공장

• 층고, 전기용량 클수록 좋음
• 임대 가능한 산업단지 찾기
• 일반 공장이 산재된 지역
• 개발 가능성이 높은 지역
• 출퇴근이 좋은 교통시설이 발달된 곳

[상가 종류4] 지원시설 상가

• 교통시설이 편리함
• 배후 입주율이 높은 곳
• 식음료~ 유흥까지 모두 가능한 곳
• 과잉 공급을 피하라.

[상가 종류5] 상가주택

• 상업지역과 연계되어야
• 배후세대가 풍부해야 (신도시 권리금!)
• 가구수 제한이 적어야
• 주차시설이 좋아야
• 교통시설이 편리함
• 건물의 불법요소 없어야 (원상복구!)
• 건축하자가 없는지

[상권종류1] 생활권역 상권
[상권종류2] 대학가 상권
[상권종류3] 역세권 상권
[상권종류4] 오피스 상권
[상권종류5] 학원 상권
[상권종류6] 신도시 상권 - 초보자 추천!

• 근린생활 상권 -> 대형판매시설 진입 -> (비주거용 신도시) 상권분산
• 도시건설(상가주택) -> **오피스텔(대형판매시설) -> 상업지역(대형마트 증가) -> 시설완성
• 직주근접 : 주거지와 회사가 가까운 신도시. - 김포신도시와 운정신도시를 눈여겨 보자.

[상권분석 방법]

• 자료조사 : 토지이용계획원(택지개발지구) 또는 지적편집도(구도심) 준비하기 + 지역적 특성과 상황을 고려한 용적률과 건폐율, 연면적 확인하기
• 상권분석 : **배후세대**의 종류(주거,업무,유동)와 **유효수요의 연령층**에 맞는 상권범위, 세대 대비 상권면적 비율 확인하기. 교통 vs 문화 vs 항아리 셋 중 하나는 무조건 있어야 한다.
• 상가분석- 동선 : 6가지 동선(주,보조,이용,이동,유효,흐름) 중 무엇인지, 7가지 동선심리(추종,밝음, 일상, 개방,근거리, 직진, 안전) 중 무엇인지, 출근/퇴근 동선인지 확인하기. - 지하철 환승가능한 버스 정류장, 대단지 아파트 초입, 점포수 많음, 차량 저속주행 가능, 이용률 높은 전철입구, 노점상, 고정고객 있는 상가, 주거지역 연결지역이 좋다.
• 상가분석 - 가시성 : (피해야할 상가) 상가 전면을 가리는 육교, 가로수, 조형물, 조경수, 소형상가 바로 옆의 높은 빌딩이나 대형상가, 간판이 노출되지 못하거나 가려진 상가, 상가 전면이 주차장으로 가려진 상가, 보행통로로만 진입가능한 상가. 인도가 단절된 폭이 좁은 곳.
• 빅데이터 : 자치법규 정보시스템, 통계청 통계지리정보서비스, 상권정보시스템에서 상가밀도, 유동인구 밀도, 상가중심범위, 업종, 배후세대 분석하기. 서울시 통계자료에서 유동인구 정보, 주거인구, 주택, 사업체, 주요시설 정보, 교통량 정보, 유동인구 정보 검색하기.
• 수익률 계산 : 1층을 기준으로 층별 투자금 계산하기. 4층부터는 층수에 상관없이 가격과 업종에 따라 우선순위가 달라진다. 전용률(전용면적/공급면적)과 제곱미터로 감정가 계산하기. 현재 매출을 파악하고 인상가능한 임대료를 추정하라. 업종의 원가가 매출의 근거이다. 가장 많이 지출되는 원가항목을 나열하라. 임대료, 식자재, 인건비, 공과금 등이 원가항목에 해당한다. 임대 수익률은 = {월세 *12개월} / {낙찰가 - 대출금- 보증금 - 필요경비}

[좋은 상권 찾아내는 법]

• 신도시는 임차인이 1~2번 바뀌면서 임대가가 조정되는 시점이 가장 투자하기 좋다.
• 현재 임차인이 쓰고자 하면 그것으로도 충분하다.
• 상권의 변화 요인을 주목하라. 시외터미널로 유동층이 늘어남. 특히 전문업종 밀집 상권은 인터넷 발달로 망하는 흐름이다. 학원상권이나 법무 상권아니면 버티기 힘듦.
• 결국 상가도 사업이다. 고객을 끌어들일만한 영업, 홍보전략만 있다면 B급도, 공실도, 경쟁업체도 극복할 수 있다. 가장 중요한 것은 배후세대의 니즈를 찾는 것이다. 니즈만 찾으면 방법과 전략은 다양하게 고민해볼 수 있다. 용도변경을 할 수도 있다!
• 현장에 가서 사람들이 쉽게 접근할 수 있는 정보를 얻도록 임차인으로 위장하라. 상가 전문 중개소를 찾아라. 건물의 상가관리단과 관리사무소에서 상가내 업종관련 규제와 간판문제나 관리비 등 내외부 조사와 규제를 찾아보라.
• 프랜차이즈 업종은 권리금 업종으로 지속성을 담보되지 않으면 피하라. 그들도 망할 수 있기 때문이다. 가짜 임차인을 선별하라.
• 임장보고서와 체크리스트 활용하기 : 상가 임장 체크리스트 (상가종류 및 용도, 전용면적, 전용률, 건물내 상가위치, 상가외 활용면적, 권리금 유무 , 주차장, 계단 개수, 업종 지정여부, 평당 관리비^신축, 상가내부구조^기둥, 건물 업종 구성 및 공실률), 입지조건(동선, 인도, 주변도로 여건, 상가 접근 방해물, 교통 조건, 도로 조건), 상권(상권 특징, 주변업종 구성, 집객시설, 상권 배후 조건, 상궈 ㄴ이용세대 수준, 상권 이용 주요 세대, 상권 활성화 시간/요일, 상권현황 수준, 상권 단절 요인), 시세조사(임차인 입장, 투자자 입장, 매도자 입장)

[디테일하게 조사하자]

• 건축물 대장 분석하기 : 일반건축물, 집합건축물, 건출물 현황도
• 높은 시설군에서 하위 시설군으로 용도변경하는 것은 신고, 반대는 허가를 받아야 함. 건물의 용도에 따라 상가의 효용가치가 결정된다. 건축물 용도가 등록이나 신고받는 것인지 확인하라. 등록 가능한 용도가 아니라면 가능한 용도로 변경이 가능한지 점검한다. 위반건축물은 용도변경이 안되니, 위반건축물 해제부터 해야 한다. 테라스와 내부 복층 사용은 위반 건축물이다.
• 용도지역에 따라 영업가능한 업종도 다르고, 업종이 다르면 필수 주차대수와 정화조, 계단 수가 달라지면 안된다.

[고수는 어떤 것을 공략했는가]

• 학교환경위생 정화구역 경계빌딩을 찾았다.
• 일반 숙박업소(모텔)을 씽크대 넣어서 생활형 숙박업소(원룸)으로 변경했다. 단점은 임차인이 폐업신청하면 영업허가권이 말소해서 모든 계획이 무너질 수 있다.
• 주류판매가 금지된 건물은 매출이 높은 업종이 들어올 수 없다...
• 상업용지에 둘러쌓인 주차장 용지는 경쟁업체가 많아 상가의 매력이 떨어진다. 도시지원시설에 둘러쌓인 주차장 용지는 주류판매할 수 있는 독점권이 있다. 결국 술이다. ..
• 그런데 2기 신도시(판교,동탄,광교,김포,운정)는 1기 신도시(분당,일산,평촌,중동,산본)까지 유지되었던 밤문화를 바꾸어 놓았다. 주거와 상업시설이 분리되었다. 주거 시세가 올라갔다. 그러나 상가투자 측면에서 보면 좋은 것인가 싶다.

[놓치기 쉬운 것]

• 임대료의 진위 여부를 밝혀라. 임대차계약서나 부동산의 소개가 거짓일 수 있다. 현재 임대임과 임차인이 주고 받은 거래내역에 대한 증빙을 반드시 요구하라. 특히 임차인 기준으로 보면 정확한 임대료를 찾을 수 있다. 그러니 임차인을 따로 만나 현재 임대료를 확인하라. 그리고 주변 부동산 여러군데를 방문해서 검증하라. 임차인의 개인능력에 의해 올라간 임대료는 안전하지 못하다.
• 임차인의 재계약 의사를 타진하자. 현재 임차인이 상가임대차 보호법의 보호를 받는 업종인지, 계약기간이 얼마나 남아있는지 확인하라. 현재와 다른 업종을 운영한다면 업종말소 및 신규발급에 4주이상 걸리기 때문이다.
• 업종별 행정처벌 사실을 확인하라. 불법행위사실일 발견되면 영업을 못한다. 관할구청에서 행정처분받았는지 확인해라. 그래서 특히 유흥업종에 주의해라. 경매 낙찰시, 행정처분 사실확인서를 발급할 때, 임차인과 낙찰자의 서명이 모두 들어가야 함.
• 권리금 인수 여부 따져라. 경매로 상가취득시 대항력없는 기존 임차인이 배당신청해도 계약기간 승계하지 않아도 되며, 권리금을 주장할 수 없다. 법개정에 의해 임차인 권리금 받아야 할 수 도있음...
• 상권의 성장속도가 유지될지 성장할지를 분석하고 출구전략을 세워라(임대수익 vs 단기매매)

[조언]

• 공실 대처하기 - 프랜차이즈 본점에 연락해서 홍보하기, 각종 창업/개업 단체와 협회 찾기, 상가 임대 전문사이트 , 전단지 , 현수막 활용하기, 중개사무소 에 홍보하기.
• 꼭 부가세 특약을 넣어서 세금을 임차인이 내도록 하자.
• 임대인 입장에서 임차인에게 전세권 설정해주는 것은 막강한 권한을 주는 것이다. 예를 들어 임차인이 대출못갚고 도망가면 내 물건이 경매로 넘어간다.
• 공사/리모델링 기간은 평균 15~30일이다. 그러나 짧을 수록 좋다. 최대 1달로 잡고, 개업시 개업날짜부터 임대료 산정한다는 특약을 넣도록 하자.
• 첫 임대차 계약은 1년으로 해야 하라. 어차피 계약갱신권이 5년으로 인정되도록 법개정되었기 때문에 다시 계약하자고 하면 된다고 설득하자.
• 대출이 많은 상가는 보증금을 받지 못할까봐 임차인이 안 들어오기도 한다. 그럴 경우 보증보험증권을 이요하라.
• 무권리금 상가로 임대료 올리기
• 임차인에게 끌려다니지 말라. 공실보다 무서운 것은 불합리한 임대계약이다.
• 원상복구 기준은 건축물대장상의 원상복구다. 이것이 너무 세다면, 최소 임차 전 모습으로 100% 돌려 놓으라고 하라. 물론 임차 승계인이 있다면 복구하지 않아도 괜춘.
• 임대인의 수퍼파워, 제소전화화를 활용하라. 확정판결과 동일한 효력이 있기 때문이다.
• 매도타이밍은 경제상황, 업종, 배후세대, 교통조건, 대체상권의 변화가 그 시점이다. 영원한 상권은 없으니 항상 흐름을 주시하라.

• 상가취득시 업종 살피기(포괄양수도), 상가보유시 부가가치세와 종합소득세 그리고 간주임대료 고려하기, 무조건 2년잇아 보유해야 일반과세 적용받고 장기보유특별공제받음. 세금이 중과되는 업종을 피하기.
• 대항력있는 임차보증금도 세금에 포함된다.
• 절세법 : 공동명의를 활용하기. 보유기간 늘이기. 체납관리비는 비용처리하기.