책 정리 - 35세 인서울 청약의 법칙(월용이)

리뷰
청약 당첨되자마자 돈이 되는 부동산이 있다. 전매(분양권매매)제한에 따라 환급성의 차이가 생기지만, 청약을 통해 매수 즉시 돈이 되는 매물을 빠르게 찾아내는 방법에 대해 안내하는 책이다. 사람들이 선호하는 전용면적, 남방향, 설계구조가 아니어도 더 많은 수익률을 기록하는 매물이 무엇인지 찾아내는 방법을 알려준다. 또한 사업처럼 실제비용과 진정한 수익금까지 계산하는 방법을 알려준다. 시중에 청약 방법을 알려주는 책이 많고, 그런 책 중에 하나이지만 충분히 얻어낼 만한 정보는 많다.

본론 - 청약의 기본(사례중심)

 

1. 아끼다 똥 된다.

 

1) 2018년 8.2대책:  규제

고덕 그라시움 / 2016년 10월 분양, 84A 최고가 8억 1천만원 / 중도금 대출 60%, 8천 , 전매제한 6개월

고덕 아르테온 / 2017년 10월 분양, 84A 최고가 8억 5천만원 / 중도금 대출 40%, 2억 5천, 전매제한 없음

 

2) 레버리지 & 전세

남성역 D아파트 매매 / 6억 -> 6억 9천 

남성역 D아파트 전세 / 5억 -> 5억 5천

이수역 R아파트 청약 / 6억 -> 6억 + 1억 5천

 

청약,분양권이 갖는 레버리지로 부족한 현금으로 완공/등기 시점과 양도소득세구간을 따져 적절한 거주 시나리오, 투자 시나리오를 만들 수 있다. 대규모 분양공급이 연속적이라면 임대도 입주도 빠를수록 좋다. 즉 느릴 수록 손해다. 시장에 전세가 너무 많으면 임차인이 갑이다. 

 

2. 청약 절차

 

1) 분양절차 : 모집공고/모델하우스 -> 특별공급/1순위/2순위 청약일 -> 당첨발표 -> 계약 

모집공고 - 요약, 공급내역, 특별공급

모델하우스 - 잔여세대신청, 단지모형도(동간 간격/조경/도로소음/일조권), 유니트(면적/수납공간/드레스룸/발코니/큰 가구/벽체포함), 옵션  

청약접수 - 국민은행 / 아파트투유(www.apt2you.com)

1순위 조건 - 국민주택(가입후 24개월, 24회 납입), 민영주택(24개월, 지역별 예치금) 
*돈벌려면, 청약규제지역부터 투자하라.

 

2) 자금계획 : 분양가 대비 계약금 10, 중도 60, 잔금 30 -> 주담대 미보유 LTV/DTI  

투기지역-서울 분양가 6억원 아파트 / 분양상태 1억 8천, 입주전 3억 6천 필요

조정대상지역-광명 분양가 6억원 아파트 / 분양상태 6천, 입주전 2억 4천 필요

그외 지역-수원 분양가 6억원 아파트 / 분양상태 6천, 입주전 2억 4천 필요

*중도금 보증건수와 한도 : 1세대당 2건. 9억초과 아파트 중도금 보증 불가. 

 

3) 자금계획(비용) : 발코니 확장+옵션(에어컨/빌트인)+취득세(발코니 확장 포함*)+중도금 대출이자

분양권 계약이후, 2년 이상 보유한 분양권의 현시세가 차후 더 상승할 것 같다면 보유하라. 

그러나 그렇지 않다면 등기 전에 매매해야 세금이 낮아진다. 몇천만원 차이남. 

 

4) 분양권 전매

당첨 -> 계약체결 -> 부동산 중개업소 / 매매계약소+대출승계 -> 계약서수령&양도소득세신고

*한해 2건 이상 매도시, 합산과세대상으로 세무사 상담이 필수.

 

3. 부동산 기본 상식

 

공급면적 = 주거전용 + 주거공용

서비스 면적 = 발코니 확장면적

안목치수 : 눈에 보이는 거리

중심선치수 : 벽의 중심부터 중심까지거리

*아파트/1998년까지 적용, 오피스텔/2014년 12월까지 적용 

 

본론 - 청약의 기본(사례중심)

 

1. 청약 기본 전략(내집마련전략)

 

1) 통장의 종류 : 민간 주택받으려면 청약예금으로 변경해야 하며,, 롤백 불가함.

2) 가점 계산 : 무주택기간(만30세+), 부양가족수, 가입기간 

*규제정책이 발동하면 더이상 "추첨"이 아닌 "점수"제가 된다. 단, 전체적인 가점 커트라인이 낮아진다.

3) 당첨 커트라인 미리 예상하기

- 인근의 최근 분양결과 보기

- 청약가능한 가구수(세대수),수도권 자가비율, 인구수로 당해 청약자 파악하기 

- 청약자 절대수, 중도금 대출여부, 투입현금보유자, 1순위 청약 규제, 단지 특성 

4) 타워형/판상형 타입 

- 사람들이 판상형을 좋아해도 공급이 지나치게 적은 타워형은 경쟁률이 높다.

5) 85이상 중대형

 - 매수 조건 : 입지에 대한 지식, 적정 분양가 산출, 자금 보유

6) 특별공급

7) 청약경쟁률

 - 1순위 당해 > 1순위 기타 > 2순위 당해 > 2순위 기타 

 

2. 청약 고급 전략(전문투자전략)

 

0) 분수에 맞게 도전하라.

 - 내집마련의 징검다리로 활용하라.

 - 지역보다 분양가에 집중하라.  

분양가가 1년전 분양가와 비슷하면 청약한다.

최근 인근 분양가/입주 신축과 비슷하면 고민한다.

추가호재없이 인근 시세보다 비싸면 포기한다. 

*우시다의 쌀 매매법을 기억하라. 항상 시세는 의표를 찌르듯 움직인다. 

 

1) 시세형성과정 파악하라.

분양권 시세는 두번 움직인다. 전매제한이 풀릴 때와 입주 때다. 이때 매물이 쏟아지기 때문이다. 

 

2) 지역 첫 분양을 공략하라.

- 신규 택지지구의 첫 분양

- 저렴한 분양가

- 인접한 서울의 대체 단지

수도권 분양은 청약접수건수가 많지만 정작 내가 못 가진다. 고양시 청약건수는 낮아도 가질 수 있다. 

 

3) 기대수익률을 분석하라

항상 기억해라. 내가 먹어야 수익이다. 따라서 경쟁률 대비 프리미엄을 분석하라. 

74타입 기타지역 21.9  / 1년후 기대프리미엄 5000 / 228만원 

84타입 기타지역 9.4 / 1년후 기대프리미엄 3000 / 317만원

 

4) 수도권 외 청약지도 살펴보자.

분양가 상한제 때문에 분양가를 시세만큼 못 올린다. 즉, 당첨 = 프리미엄이다. 

85초과 면적이어도 분양가가 다른 곳보다 높지 않다. 

당첨될 지역, 평면, 타입을 골라래야 함. 

 

세종시 좋은 지역 조건 :  업무지구 근접, BRT정류장 인근, 자연친화단지  

세종시 비거주자에게 할당된 비율이 높은 아파트 : 일반공급세대가 많은 평면타입

가점이 낮은 나 : 추첨제 50%로 운을 믿고 85초과 평면을 공략함.

 

5) 수도권 내 전매 가능한 지역 골라보자.

 

6) 분양가 판단 기술 익히기 

시세대비 저렴 : 동일조건에 저렴한 가격이면 바로 매수

주변시세와 비슷 : 평지, 교통편리, 편의시설, 자연 근접이라면 저렴이다.

시세대비 비쌈 : 신규공급이 부족한 지역이라면 적정이다.

 

7) 예치금을 체크하라.

가점이 당락을 정하고, 예치금은 청약가능한 면적을 결정한다. 예치금이 적으면 중대형 면적 매매 못함. 

 

8) 적정 프리미엄 산출하라.

당첨후 얼마나 오를까를 알려면? 입지와 분양가만 고려하라.

 

동탄2신도시

호수공원에 가까운 순서, 호수 조망이 영구적인 순서

84(or 인기많은 평형) 기준으로 분양가 높은 순서

필요한 투자금을 계산한다. 

프리미엄을 포함한 분양가를 평당으로 계산한다.

*가장 좋은 입지의 아파트는 해당 지역의 가격을 주도한다.

 

9) 미분양 속 수익찾아라

미분양이 내재가치가 없는 아파트가 아니다. 

 

(인기) 위례 아이파크 - 84 / 6억 1천 / 현재 10억 ( +70% )

(미분양) 광교 울트라참누리 - 59 / 2억 9천 / 현재 5억 ( +70% )

둘다 비슷한 수익률이다. 미분양이 완전 가치 없는게 아니다.

이걸 그 때 어떻게 아냐...지나고 나서 말하면 누구나 맞히지...철저한 조사? 말이 쉽지...

부동산 불경기에 좋은 입지의 매물을 사는 거라면 미분양도 알짜배기 거래 가능함. 

이정도까지만 납득됨.

 

10) 2순위 당해마감을 노려라. 

인천 계양에 신규아파트가 들어선다. 내가 사는 집을 두고 굳이 왜 청약하나? 여기에 답이 있다. 인천 사는 사람이 아니어도 2순위 당해마감으로 충분히 당첨될 수 있다.

카페 : https://blog.naver.com/sunman30